Ипотека – важное событие в жизни каждого человека по понятным причинам. Но это не только появление собственной крыши над головой, но и тяжелое кредитное обязательство на много лет вперед. Поэтому, расчет ежемесячного платежа по ипотеке – не менее серьезная задача, чем выбор самой квартиры. Кредитный калькулятор ипотеки поможет справиться с этим вопросом и грамотно спланировать грядущие затраты.

Как считается ипотека?

Для начала объясним, как рассчитывается ипотечный кредит. Здесь вам необходимо определиться, что для вас приоритетнее:

• Получить одобрение (тогда нужно рассчитать ипотеку по зарплате);
• Приемлемый ежемесячный взнос (используем бесплатный ипотечный калькулятор - «по платежу»);
• Размер переплаты (необходимо рассчитать стоимость ипотеки с переплатой);
• Процентная ставка (делаем расчет процентов по ипотечному кредиту на калькуляторе).

Если вы сомневаетесь, что размер зарплаты будет достаточным для одобрения большого кредита, используйте ипотечный калькулятор по доходу или поступите проще: выделите 40% от своего дохода – это и будет максимально допустимый ежемесячный взнос.

Определив возможный максимум по платежу, скорректируйте для себя эту сумму – готовы ли вы отдавать такое количество средств каждый месяц в банк и не изменится ли материальное положение в течение срока кредита?

Калькуляция ипотеки по переплате заставит вас задуматься о сроке кредита, изменении размера первоначального взноса и возможностях относительно ежемесячного платежа. Убедиться в этом поможет пример (рассчитан под 13,5%):

1. ипотека 1000000 на 15 лет, калькулятор показывает платеж 12983 руб. с переплатой 1 336 971 руб.
2. ипотека 1000000 на 20 лет – платеж 12073 (ниже всего на 900 рублей), а переплата уже 1 897 696 (разница в 561 тысячу).

Согласитесь, здравомыслящий человек остановится на первом варианте, так как 900 рублей стоят экономии более полумиллиона.

Процентная ставка

Проценты - это определяющий фактор стоимости ипотеки. Процентная ставка в 2017 на калькуляторе учитывается исходя из выбранной кредитной программы. Каждый банк предлагает свой перечень продуктов, среди которых:

• Ипотека с государственной поддержкой (льготное ипотечное кредитование на калькуляторе рассчитывается по ставке от 11,9% годовых).
• Ипотека на готовое жильё (если на стандартных условиях оформляется готовая квартира в ипотеку, рассчитать её можно по ставке от 13,1-13,5%, для молодых семей используйте в расчетах ставку от 12%).
• Кредит на жильё в стадии строительства (введите цифру от 12,5% в ипотечный калькулятор онлайн, чтобы рассчитать кредит на новостройку).
• Кредит на строительство дома (если вам нужны деньги на строительство, используйте тот же расчет ипотеки на калькуляторе для физических лиц по ставке 13-14% годовых).
• Ипотека за загородную недвижимость (если вы решили взять загородную ипотеку в 2017 году, рассчитать на калькуляторе её можно по ставке от 12,5%).
• Целевые программы (для целевых программ используются отдельные тарифы: военная ипотека, ипотека для ученых и учителей, ипотека + материнский капитал и т.п.)

Параметры, влияющие на процентную ставку

Каждый банк в кредитных программах подразумевает дополнительные условия, значительно изменяющие ставку по кредиту. Это может быть:

• Скидка для зарплатных клиентов (как правило, участники зарплатного проекта получают ипотеку дешевле на 1-3%);
• Удорожание за регистрацию объекта недвижимости до регистрации ипотеки + 1%;
• Удорожание за отсутствие страхования (+ 0,5-1% за каждый тип страховки);
• Платежеспособность клиента (банк может увеличить стоимость кредита, если ваши параметры покажутся ему недостаточными);
• Количество предоставленных документов (например, если кредит выдается без справки 2НДФЛ, его цена возрастает на 2-3%).

Параметры расчета

Первый взнос - калькулятор расчета ипотеки с первоначальным взносом предполагает стартовый капитал в процентном соотношении к сумме кредита. Большинство банков требуют минимум 15% или 20%. Стоит учитывать, что увеличенный первый взнос не только сокращает сумму кредита, но и увеличивает шансы на положительное решение банка по кредитной заявке.

Используйте наш ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать сумму ипотеки на 2017 год, так как в нём учтен такой немаловажный пункт, как тип платежей.

Тип платежей

Некоторые банки предлагают ипотечный калькулятор с графиком платежей по выбранной клиентом схеме:

• Аннуитетный платеж
• Дифференцированный платеж

Аннуитет – самая распространенная схема, она предусматривает равные взносы. Дифференцированный платеж предполагает неравные взносы с таким преимуществом, как равноценное распределение процентов банка по платежам. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения кредита, выгоднее выбирать диф. платеж.

Профессиональный ипотечный калькулятор покажет вам график платежей, где вы увидите состав ежемесячного взноса. При аннуитетной схеме состав платежа будет меняться каждый месяц – сначала учитывается больше процентов, а концу кредита – больше основного долга. При дифференцированной схеме сумма процентов будет одинакова каждый месяц.

Пример: берем миллион в ипотеку

Калькулятор будем использовать на аннуитетную схему. Рассмотрим, как рассчитать ипотеку на 10 лет.

Вносим в поля следующие данные:

Получаем размер ежемесячного платежа, переплату, полную стоимость кредита и соответствующий график платежей на весь срок 10 лет (120 месяцев).

Используя предварительный расчет, вы сможете заранее спланировать бюджет и избежать навязывания удорожающих кредит продуктов. Зачастую при оформлении специалисты без согласия клиента включают ненужные страховки или услуги – но имея на руках готовый график, вас уже никто не сможет обмануть.

Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.

Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее .

За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.

Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12–13 %.

Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14–15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20.

В результате вы потратили время, у вас острая необходимость в деньгах, проходить всю процедуру заново в другом месте, да еще и без гарантий, вы не можете. Поэтому вы вынуждены согласиться даже на такие проценты.

Сам порядок начисления процентов, их размер, сроки выплаты, так и другие существенные условия, связанные с этим порядком определяется непосредственно в договоре.

Однако если даже предположить такой невероятный факт, что в договоре условия о процентах по какой-либо причине отсутствуют, то не спешите радоваться: согласно ГК РФ, при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца (а если займодавец – юридическое лицо, в месте его нахождения) ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. Сроки же выплаты процентов должны быть конкретно указаны в договоре, так как вариантов очень много (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п.).

По мнению специалистов, различается несколько групп однородных ставок, характерных для отдельных секторов рынка ссудных капиталов: официальная учетная ставка, ставки рынка ценных бумаг, ставки по операциям банков и других кредитных институтов с небанковскими заемщиками и кредиторами.

Процентные ставки подразделяются также:

1) на долгосрочные и краткосрочные;

2) на основные и второстепенные (меняются вслед за основными);

3) на рыночные (величина и колебания которых зависят от экономической конъюнктуры) и регулируемые (центральным банком, банковским консорциумом, другими кредитными институтами);

Помимо них существуют ставки, применяемые исключительно на национальных кредитных рынках, в отличие от ставок, используемых одновременно в сфере внутреннего и международного кредита (их уровень зависит от изменения валютных курсов и других факторов).

Мы подошли к экономической стороне вопроса. А размер процентной ставки сам по себе еще не позволяет сказать, сколько вы заплатите банку. Обычно ипотечный кредит предоставляется на срок 10, 15 или 20 лет, и от него, как правило, зависит процентная ставка. При самых щадящих условиях при 10-летнем сроке она может составлять 10,5 %, при 15-летнем – 11 %, при 20-летнем – 11,5 %. Любопытно, что на сегодняшний день так называемый средний срок жизни ипотечного кредита – 5 лет. Объясняется это тем, что услугами ипотечного банка могут пользоваться пока только весьма небедные граждане, которые в состоянии погасить кредит досрочно. У банков, конечно же, есть свои методы, чтобы не терять при этом деньги. Срок кредита, скажем, на 10 лет, составляет не 120 месяцев, а 122. К тому же в первый месяц банк соглашается взять с вас только проценты за месяц, без доли основного долга. Маленькая хитрость дает возможность лишние 30 дней не уменьшать остаток долга, с которого рассчитываются процентные платежи. Для того, чтобы не запутаться во всех тонкостях расчета ипотечного процента, необходимо взяться за калькулятор. Ведь заемщику нужно понимать, как именно начисляются и уплачиваются проценты: порой сумма уплаченных процентов составляет до 50 % от суммы, данной в кредит!

Сложные проценты

Для начала необходимо вспомнить про инфляцию, ведь и она является причиной переплаты по процентной ставке. Рубли, хранимые в матрасе, дешевеют каждый день – если положить туда 1000 рублей, то, сколько будут реально стоить эти деньги через три месяца, или сколько Вам придется доложить, чтобы тысяча осталась тысячей?

Для справки, по данным статистики инфляция в России в 2005 г. достигла 10,9 %, тогда как поитогам 2004 г. – 11,7 %.

Итоговые данные оказались ниже последних прогнозов Правительства РФ. Первоначальный прогноз поинфляции на 2005 г. составлял 8,5 %, однако в марте Минфин России и Минэкономразвития России повысили его до 10 %, потом планка была поднята до 10 %-11 %. Затем МЭРТ спрогнозировал инфляцию на уровне 11 %-11,5 %, а 20 декабря статс-секретарь, заместитель главы МЭРТ России Андрей Шаронов заявил, что ожидает инфляцию по итогам года на уровне 11 %-11,2 %.

В связи с этим заместитель председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной Думы Анатолий Аксаков считает, что планы по снижению банковской ставки по ипотечным кредитам до 7–8% к 2010 году вполне реальны, «поскольку к 2010 году инфляция, по прогнозам Правительства РФ, будет не больше 4 %». «А поскольку инфляция ниже, то, соответственно, и ставки по кредитам снизятся», – пояснил Аксаков ситуацию на рынке РИА «Новости». За счет того, что АИЖК, по его словам, сможет благодаря государственным гарантиям привлекать с рынка капиталов относительно дешевые ресурсы, планка, намеченная правительством, может даже оказаться завышенной. «Я думаю, даже высоковато планируют ставку, если прогнозы по инфляции будут выполнены», – заключил Аксаков.

Если вернуться к вопросу расчета, то нужно помнить, что за три месяца цены вырастают примерно на 20 %, тогда за три месяца Ваша тысяча подешевеет примерно на 170 руб. А если вы решили оставить «заначку» нетронутой еще на три месяца? Тогда инфляция рассчитывается из суммы (1000-170=830), оставшейся после первого «набега» инфляции. Такая операция называется начислением сложного процента и многие банки ее активно используют. Общая формула для ее вычисления:

В нашем случае:

1000х(1+1,2)2==1440 (руб.)

Как видим, придется доложить 440 руб. к своей тысяче, чтобы через полгода она стоила столько же, сколько и сейчас.

Сделанные нами расчеты наглядно показывают, что в сумму процентов, декларированных к уплате ипотечного процента, входит, помимо банковских наценок, еще и инфляционные изменения ценности денег.

Но инфляция – не единственная причина существования процентов. Ведь даже в условиях стабильной экономики при отсутствии инфляции займодавцы хотят что-то получить с заемщиков, кроме суммы долга.

Простые проценты

Главное правило – проценты начисляются только на основную сумму долга (а в «сложной» формуле – еще и проценты на проценты). Математически эта операция проще, хотя экономически менее справедлива.

Общая формула:

В нашем примере

1000х(1+0,2х2)=1000х1,4=1400.

Дисконтирование

Иногда встает обратная задача: понять, сколько стоит сегодня некоторая «завтрашняя» сумма денег. Например, предлагают купить облигацию, сулящую через год 10 000 рублей. Сколько не жалко за нее заплатить? Формула для этой операции такова:

Полученное число PV называется текущей или приведенной стоимостью будущей суммы денег, а процентная ставка r – коэффициентом дисконтирования. (Правда, в качестве r чаще берут не темп инфляции, а банковскую ставку по депозитам.)

4.2. Перечень возможных способов расчета процентной ставки по ипотечному кредиту

Итак, предположим, банк выдал вам в кредит на 10 лет 20 тыс. долл. США, а ставка – 10 % годовых. Сколько всего вы уплатите банку? И когда?

Понятно, банк не будет ждать 10 лет, пока вы вернете всю сумму с процентами сразу, он предпочтет получать от своего кредита стабильные доходы на протяжении всего срока. Но как нам начислять проценты? Они будут простыми или сложными?

Вариант 1: справедливый, но не очень удобный.

Самый простой путь – равномерное погашение кредита с уплатой процентов на остаток задолженности – аналогичен регулярному снятию процентов с банковского вклада. Тут разницы между простыми и сложными процентами нет. В конце первого года будут возвращены:

4000 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 2000 долл. (10 % годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 долл. В конце второго года платим:

3800 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 1800 долл. (10 % годовых).

Сумма долга – 16 000 долл.; и т. д. Общая сумма выплат снижалась бы год от года, и в конце срока мы бы отдали всего лишь 2200 долл. (последние 2000 долл. + 200 долл. процентов).

В общем виде получаются следующие формулы:

(Для удобства считаем, что проценты платятся ежегодно, хотя чаще встречаются ежемесячные выплаты. Формула станет более громоздкой, но принципиальных отличий не будет.)

Банку этот вариант выгоден: он быстрее получает деньги назад, но вот заемщику обычно хочется сдвинуть выплаты подальше в будущее и платить равными долями (а лучше – с постепенным увеличением выплат). Как будет устроен такой расчет?

Вариант 2: простой, но грабительский.

Воспользовавшись неграмотностью заемщика, банк может предложить следующее: берем проценты за 10 лет (простые проценты – видите, мы нежадные!), прибавляем их к сумме основного долга: 20000 долл. + (0,1х20000 долл.)х10 = 40000 долл. Теперь делим все это на 10 лет – выходит по 4000 в год. Позвольте! Почему по 4000 долл. в год? По первой формуле выходило заметно меньше!

А по второму варианту мы платим проценты на всю сумму кредита в течение всего срока! В том числе и на ту часть, которую давно вернули!

Общая формула:

Это просто ростовщический подход, и в чистом виде он встречается редко, по крайней мере, у солидных банков. Но его варианты могут вам попасться и осложнить жизнь. Сравните: вы заплатите за весь период 40 000 долл., а в первом случае все расходы составят 31 000 долл.!

Вариант 3: сложный, но честный.

Чтобы понять, какие суммы выплачиваются при равных регулярных платежах, вернемся к понятию дисконтирования, ведь выплаты разделены временем, и просто складывать их – не вполне корректно. Правильнее найти их суммарную приведенную стоимость, а потом в формулу подставить сумму кредита и определить, чему равен разовый платеж. Исходный момент – выдача кредита в «нулевом году».

Пусть выплаты составляют А рублей в год на протяжении n лет при годовой процентной ставке r. Дисконтированная выплата рублей в конце первого года равна А/(1+r). Дисконтированная выплата второго года составит А/(1+r) 2 и т. д. Получается геометрическая прогрессия с первым членом А /(1+r) и знаменателем 1/(1+r ). Первоначальная сумма кредита (дисконтированная) составит:

Разделив величину кредита (в нашем случае 20 000 долл.) на выражение (1+r) n r (аннуитетный множитель), получим искомую сумму разового платежа.

Аннуитетный множитель зависит от процентной ставки и числа периодов; его можно найти в специальных таблицах. Для срока 10 лет и ставки 10 % он равен 6,144567, так что годовой платеж составит 20000 долл.: 6,14 = 3255 долл. В этой сумме уже есть и проценты, и постепенное погашение основного кредита. Год от года доля процентов снижается.

При третьем способе общая сумма выплат за десять лет будет больше, чем при первом: 32550 долл., а не 31000 долл. Но это справедливо: ведь при третьей схеме выплаты больше смещены к концу срока. Приведенная же стоимость всех выплат оказывается одинаковой и в первой, и в третьей схеме, – 20000 долл. (если дисконтировать по ставке 10 %). А вот при второй схеме ее величина равна 24578 долл., что, явно невыгодно для потребителя.

Вариант 4: непростой, но привлекательный.

Если третья схема типична для западного банка, то первая – для банка российского, озабоченного собственной судьбой больше, чем благом заемщика. Ведь к моменту погашения кредита может не только измениться экономическая ситуация в России, но и исчезнуть сама рыночная экономика. И банк хочет вернуть свои деньги как можно скорее.

Но заемщику это не очень-то удобно. И некоторые банки устанавливают определенную сумму регулярных отчислений в счет погашения кредита, а на оставшуюся сумму начисляют проценты. При такой схеме образуется некоторый «хвост», погашаемый в конце срока. Например, при сумме кредита в те же 20000 долл. заемщик погашает в течение 9 лет по 1500 долл. (плюс проценты на остаток), а в десятый год платит последние 6500 долл. (плюс годовые проценты по ним). Общая формула:

В этом случае общая сумма выплат будет большей, чем в первой и третьей схемах (при той же приведенной стоимости). Но взамен банк принимает на себя дополнительные риски, связанные как с невозвратом, так и с возможным ростом инфляции: «хвост», погашение которого отложено, обесценится сильнее, чем это было бы при равномерных выплатах.

Что выгоднее заемщику

Первая проблема – соотношение «декларируемой» и реальной ставок.

Банк может манипулировать порядком расчета процентов и получать разные результаты. Для оценки привлекательности нескольких схем посчитаем их приведенные стоимости – при любом осмысленном коэффициенте дисконтирования. В первом приближении выгоднее будет тот вариант, у которого PV ниже.

Вторая проблема – риск изменения процентных ставок (если угодно, риск инфляции). При дисконтировании мы исходим из постоянства процентных ставок на весь период выплат. Но ведь они могут измениться. Если ставки вырастут (деньги начнут обесцениваться сильнее), для вас выгоднее вариант № 4 – с «хвостом»: вам легче уплатить крупную сумму в конце срока, когда она обесценится. Если ставки будут падать, интереснее вариант № 1, где выплаты смещены к началу: их общая сумма при этой схеме оказывается меньше.

Для банка, понятно, выгодность схем формулируется «с точностью до наоборот». Может ли он подстраховаться от невыгодных для себя изменений ставки процента?

Возможен кредитный договор с «плавающей ставкой» – с правом ее пересмотра при изменении уровня инфляции или ставки рефинансирования Банка России. Это опасная для заемщика схема, поскольку влиять на изменения ставки он, видимо, не сможет.

(При рассмотрении схем мы исходили из того, что суммы выплат, предусмотренные договором, не подлежат пересмотру.)

Таким образом, обобщая все сказанное, подведем итоги:

1) приняв решение о необходимости получить ипотечный кредит, подавайте документы не в один банк, а сразу в несколько;

2) учтите, что бывают банки, условия кредитования которых вас не устроят, они не соответствуют вашим возможностям заемщика.

Конечно, ипотека – не дешевое удовольствие. Как видно из вариантов расчетов процентов по кредиту, по мере погашения долга сумма выплат постепенно уменьшается (если только у вас не используется схема с фиксированным размером выплат).

Кроме того, помимо выплаты ежемесячного взноса, оплаты страховки и процентов по кредиту, возникает необходимость в различных дополнительных выплатах – за выдачу кредита, открытие счета, оценку квартиры, и т. п.

Не исключено, что по требованию банка не исключено, что придется заверять нотариально и договор купли-продажи жилья, и договор ипотеки (хотя в данном случае их нужно зарегистрировать).

Однако, несмотря на все те трудности, через которые нужно пройти потенциальному клиенту ипотечного кредитования, намечаются и заметны положительные сдвиги, своеобразный прогресс в сфере ипотечного кредитования. Поэтому количество заемщиков должно возрастать с течением времени.

4.3. Варианты ипотечных программ

Ныне в кредитных организациях действует несколько схем ипотечного кредитования:

1. Заключается трехсторонний договор, стороны которого – продавец, покупатель и банк. Между покупателем и банком существует кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю необходимые денежные средства. В качестве залога возвращения денег выступает приобретаемая недвижимость. Если заемные деньги с начисленными процентами заемщиком не возвращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Неудобство для покупателя состоит в том, что при приобретении квартиры нельзя использовать «цепочки», т. е. сложные сделки, где участвуют много продавцов и покупателей (на которых настаивают риэлтеры). А квартиры, предназначенная для «чистой» продажи, встречаются очень редко, и стоимость ее бывает выше подобных на рынке недвижимости.

2. Для приобретения новой квартиры покупатель передает в залог банку имеющуюся у него недвижимость, т. е. банк дает ипотечный кредит заемщику под залог именно этой недвижимости, при этом никак не завися от того, какую новую квартиру приобретет заемщик на кредитные средства. Большой плюс в том, что в заложенной квартире можно продолжать жить. За нарушения в оплате кредита или процентов по нему банк также вправе воспользоваться своими правами и забрать у заемщика заложенную квартиру (т. е. старую), но не новую.

3. Схема с оформлением договора кредитования участия в долевом строительстве жилья с последующим заключением ипотечного договора начинает применяться на практике, но пока не очень активно. В договоре участия в долевом строительстве делается указание на то, что он заключается под условием заключения договора ипотеки.

После сдачи дома в эксплуатацию банк оформляет с заемщиком и регистрирует в надлежащем порядке договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Но, применяя данный вариант, банк рискует, так как строительство представляет собой деятельность, сопряженную с некоторым риском. Нет никаких гарантий, что заложенный объект не окажется долгостроем, тогда отпадает возможность обращения взыскания на предмет залога. Поэтому банки очень осторожно внедряют эту схему. Риски строительства первичного рынка жилья реально оценить очень сложно. Однако не исключено, что с учетом всех тех изменений в правовом обеспечении строительной деятельности, которые произошли в законодательстве за последнее время, банки все-таки начнут осваивать и эту схему.

4. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ также предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам (а не физическим лицам, как говорилось в прежнем варианте) банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Они выдаются банком-кредитором по частям на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Этот механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В нем ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами ипотеки.

В частности, в п.1 Обзора рассмотрена ситуация, когда предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства. ВАС РФ сделан вывод о том, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Основанием для вынесения указанного решения послужило следующее.

Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства, т. е. на момент его подписания в наличие имелся только объект строительства, по окончании которого и будет зарегистрирован объект недвижимости.

К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке (объект строительства), отсутствует, а следовательно, ипотека должна прекратиться.

Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни ГК, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Выход ипотеки на рынок новостроек затруднен: пока дом полностью не построен, на него нет документов, по которым можно оформить залог, – соответственно, нет и возможности оформить ипотечный кредит. А если бы ипотека начала работать на первичный рынок, это неизбежно привело бы к росту объемов строительства. Кроме того, по его мнению, конкуренция между строительными фирмами привела бы к борьбе за потребителя, а в перспективе – и к возможному снижению цен.

Но привлечение ипотечных средств на первичный рынок еще не увеличит покупательские возможности для населения. Ведь от этого не увеличатся непосредственные доходы людей, желающих приобрести жилье в новостройках. Оно станет доступным для широких слоев общества только тогда, когда под выдачу ипотечных кредитов будет строиться более дешевое жилье. Сейчас строительный рынок сориентирован на элитные квартиры с большой площадью, соответственно, их стоимость непосильна для большинства населения.

Если говорить о реальных ставках по ипотечным программам, рассчитанным на новостройки, то при покупке квартир по участию в долевом строительстве, обычно, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом – например, программа «Инвестор» «ВИП-банка» предполагает 40 %-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства -50 %-ный.

Чтобы понять различие первичных условий различных ипотечных программ у отдельно взятых кредитных организаций, обратимся к тем условиям, которые они предлагают. Вот, например, преимущества, о которых говорят специалисты «Абсолют Банка».

1. Отсутствие ограничений при выборе квартиры или выборе риэлтерской компании, через которую осуществляется сделка.

2. Возможность сразу вселиться в собственное жилье, за которое вы будете постепенно расплачиваться в течение 20 лет, и постоянно зарегистрироваться в приобретенном жилье членам вашей семьи.

Основные условия для получения ипотечного кредита в этом банке:

1) работа в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области.

2) достаточный совокупный доход семьи для погашения кредита.

3) собственные денежные средства, необходимые для внесения первоначального взноса: при покупке квартиры в кредит – не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости при покупке индивидуального жилого дома – не менее 40 %.

Другой пример: банк DeltaCredit предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования: например, по ипотечной программе «Delta25» со сроком на 25 лет, предоставляет возможность приобретения квартиры в доме в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде.

Кредит выдается на цели покупки квартиры:

а) на вторичном рынке (готовое жилье с зарегистрированным правом собственности);

б) на первичном рынке (на этапе строительства) под залог уже имеющейся в собственности квартиры.

Условия ипотечного кредита в данном случае следующие:

1) срок кредита:25 лет;

2) минимальная сумма кредита – 20 000 долларов США.

3) процентная ставка:

11,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме НДФЛ;

12,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме банка.

Процентная ставка фиксируется в момент выдачи кредита, на весь срок действия кредитного договора.

Первоначальный взнос составляет 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита. В случае если покупка осуществляется для целей сдачи квартиры в аренду, первоначальный взнос будет составлять 40 %.

Требования по страхованию:

1) страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

2) страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика.

3) страхование утраты права собственности на квартиру;

В рекламном материале говорится о следующих преимуществах для заемщиков:

1) длительный срок кредитования, позволяющий снизить размер ежемесячных выплат;

2) возможность приобрести квартиру соответствующей Вашим устремлениям и желаниям, за счет максимальной суммы кредита;

3) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

4) возможность досрочно погасить кредит уже через 1 год после его выдачи.

На основании вышесказанного вы можете обратить внимание на два существенных момента:

во-первых, на возможность досрочного погашения всего кредита, тем самым, сэкономив на процентах за весь период времени;

во-вторых, на способ расчета процентов. Они выплачиваются равными регулярными платежами, а формулой расчета можно поинтересоваться у специалистов банка.

Другая ипотечная программа этого банка называется «DeltaВариант». В отличие от первой рассмотренной выше программы процентная ставка уже иная и зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). Срок кредитования по этой программе составляет 20 лет.

Максимальный размер кредита – 300 000 долл. США.

Минимальный – от 20 000 долл. США– в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде.

Первоначальный взнос составляет:

1) от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке;

2) если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Требования по страхованию не отличаются от рассмотренных ранее.

Ради интереса обратим внимание еще на одну программу этого банка – «DeltaСтандарт». Она отличается от программы «DeltaВариант» тем, что процентная ставка фиксируется в момент получения кредита и не меняется в течение всего срока действия кредита.

Первоначальный взнос, как и по программе «DeltaВариант» составляет от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Преимущества этой ипотечной программы состоят в следующем:

1) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

2) возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет;

3) возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты;

4) возможность досрочного погашения кредита после одного года пользования ипотекой.

Рассмотренные нами варианты позволяют сделать вывод о том, что у каждого банка есть в наличие несколько вариантов ипотечных программ, условия которых пусть незначительно, но отличаются друг от друга. Вы же теперь вооружены теоретическими знаниями о возможных их достоинствах и недостатках, поэтому можете самостоятельно сделать вывод, насколько выгодно именно для вас вступление в эту программу, будет ли она доступна вам. Именно из этих размышлений и нужно исходить, принимая серьезное решение, так как исполнению обязанностей по ипотечному договору будет подчинен значительный период вашей жизни.

Для большинства населения нашей страны ипотека – единственная возможность приобрести собственные «квадратные метры». Ее популярность растет последние полгода из-за падения стоимости такого займа (вслед за снижением базовой ставки Центробанка) и некоторого удешевления недвижимости к началу 2017 года. Все чаще люди задаются вопросом о том, как рассчитать ипотечный кредит, как получить правильное представление о предстоящих затратах.

Наиболее простое решение – запросить график погашения кредита в банке. Финансово-кредитные учреждения обязаны предоставлять его в соответствии с 10-й статьей Закона РФ «О защите прав потребителей» (соответствующее толкование этой нормы ЦБ предоставил в своем письме от 05.05.2008).

Однако график платежей – составная часть конкретного кредитного договора. Для того чтобы располагать хотя бы проектом этого документа, нужно провести переговоры с менеджерами банка. Тем, кто желает предварительно сравнить условия различных банков, желательно знать, как рассчитать ипотеку самому. С этой целью можно использовать информацию из типового ипотечного договора (доступ к таким документам предоставляют практически все банки).

Какие платежи существуют в рамках ипотеки

Погашение ипотечного кредита сопряжено с платежами нескольких видов:

1. Первоначальный взнос,
2. Регулярный платеж, направляемый на погашение части тела кредита и начисленных процентов,
3. Страхование приобретаемого объекта недвижимости, который одновременно выступает в качестве залога,
4. Страхование жизни и здоровья заемщика,
5. Дополнительные комиссии банка.

Законодательно запрещено взимание банком платежей за услуги, не создающие каких-либо благ для заемщика. В частности, недопустимо со стороны банка требовать оплаты за рассмотрение заявки на оформление ипотечного займа.

Страхование жизни и здоровья клиента – необязательный платеж. Но на практике, в случае отказа от этой услуги, банкиры поднимают процентную ставку. Тем, кто хочет понять, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, потребуется еще знать срок действия кредитного договора и способ начисления процентов.

При желании провести углубленный анализ условий займа, нужно учесть и такой процесс как дисконтирование. Дисконтирование – это пересчет стоимости денег. Принцип этой процедуры в том, что «деньги сегодня» полезнее и дороже, чем такая же сумма денег через некоторый отрезок времени. Такое явление обусловлено инфляцией и обесценением накоплений. Из-за этого кредит с умеренными процентами, но большим первоначальным взносом, который нужно внести сразу, может оказаться менее выгодным, чем более дорогой кредит с маленьким первоначальным взносом или вообще без такового.

Для вычисления размера реальных затрат, сопряженных с уплатой первоначального взноса, можно использовать формулу:

РЗ=ПВ*(1+r) n ,

РЗ – реальные затраты,

ПВ – сумма первоначального взноса,

r – процентная ставка в формате дроби (например, 20% = 0,2),

n – количество лет.

В качестве r может использоваться уровень инфляции или ставка по депозиту. В последнем случае учитывается как бы недополученный доход. Проблема, что размышляя даже о том, как рассчитать ипотеку на 10 лет, непросто угадать грядущую инфляцию или доходность вложений. В такой ситуации можно только порекомендовать обратиться к прогнозам ведущих специалистов в сфере макроэкономики.

Как платятся проценты

Процентная ставка по ипотеке бывает трех видов:

• фиксированная,
• плавающая,
• комбинированная.

В первом случае банк использует единый показатель процентной ставки до полной выплаты кредита. Во втором – процентная ставка зависит от какого-либо критерия (чаще всего от уровня ставки Центробанка). Обычно размер стоимости кредита рассчитывается как ставка ЦБ плюс 2-3 процентных пункта. Комбинированная модель предполагает , что есть базовая ставка, к которой прибавляется какой-либо переменный элемент (к примеру, 9% плюс ¼ ставки Центробанка). При смене процентной ставки пересчитывается и график платежей.

Также существуют две основные схемы вычисления ежемесячного платежа: аннуитет и модель «ниспадающего остатка». От них зависит сам объем платежа, структура погашения долга и размер переплаты.

Для того чтобы ответить на вопрос о том, как рассчитать переплату по ипотеке, достаточно после окончания всех выплат вычесть из общего объема платежей банку сумму полученного кредита. Данный результат и будет переплатой по кредиту.

Ниспадающий остаток

Пытаясь понять, как рассчитать ипотечный кредит на условиях использования модели ниспадающего остатка, нужно учесть, что в данном случае ежемесячный платеж состоит из 2-х частей: фиксированная часть тела кредита и процентные платежи (уменьшающиеся) . Тело кредита разбивается так, чтобы за время действия кредитного договора плательщик полностью погасил его. Поскольку сумма самого кредита уменьшается, то снижается и сумма начисляемых на этот кредит процентов. В итоге каждый последующий платеж — меньше предыдущего.

У этой модели есть существенный недостаток. Первоначально заемщику приходится выплачивать значительные суммы, и упомянутый выше эффект дисконтирования работает против него.

Преимущества у модели ниспадающего остатка тоже есть:

• общая сумма переплаты в данном случае меньше, чем переплата при аннуитете,
• в первую очередь уменьшается тело кредита, это очень выгодно, если заемщик решит досрочно выплатить заем.

Аннуитет

Аннуитетная схема – это модель, при которой ежемесячные платежи одинаковы на протяжении всего срока действия кредитного договора . Первоначально высчитываются проценты за весь срок кредита, затем они суммируются с телом кредита, и полученный результат делится на количество периодов (месяцев) действия кредитного договора.

В данном случае каждая выплата покрывает начисленные проценты и меняющуюся от месяца к месяцу часть тела кредита. Это приводит к тому, что первые платежи по большей части расходуются на выплату процентов. Данная ситуация невыгодна для тех, кто решит досрочно погасить долг. Сумма переплаты при аннуитете сравнительно выше. Зато дисконтирование работает на заемщика! Из года в год инфляция обесценивает ежемесячный платеж.

Видео: Рассчитываем аннуитетные платежи по ипотеке в Exel (процентные ставки берите актуальные на текущий момент)

Важные особенности

Для расчета ежемесячных платежей по кредиту очень удобно использовать ипотечные калькуляторы. Подобных программ много в «мировой паутине». Также очень важно всегда рассчитывать ипотеку по зарплате. Если ежемесячный платеж превышает 40% месячных доходов клиента, то, скорее всего, банк откажет в кредите. В подобной ситуации есть смысл искать созаемщиков, чтобы банк учел совокупный доход.

Оценивая свое материальное положение, нужно не забыть о налоговом вычете. Ипотечный кредит позволяет уменьшить сумму подоходного налога на размер выплат банку по ипотеке. А семьи с 2-мя и более детьми могут использовать материнский капитал. Этот инструмент дает возможность покрыть первоначальный взнос или погасить часть тела кредита.

Выплата ипотеки – многолетний процесс. До оформления кредита желательно сформировать финансовый резерв на случай непредвиденных обстоятельств. Специалисты по личным финансам утверждают, что эта «подушка безопасности» должна покрыть ваши траты и платежи по кредиту на протяжении минимум шести месяцев.

Калькулятор позволяет определить, насколько эффективна и доступна ипотека. Это прекрасное средство чтобы сразу понять, стоит обращаться за такой материальной помощью или нет.

Онлайн или обычный сервис работает с любыми типами ипотечных кредитов на любой срок — 20 лет или другой. Например:

• аннуитетный с неизменным размером выплат;
• дифференцированный с погашением процентов.

Первый тип менее выгодный, но получил большое распространение. Это произошло из-за того, что все время необходимо выплачивать один и тот же кредитный взнос. Однако, итоговая сумма получается больше, чем в случае с дифференцированным. Второй тип более выгоден в конце, хоть для начала он довольно обременителен. Аннуитетный используют в основном коммерческие банки. Например, Сбербанк. Любые особенности того или иного кредитования легко просчитать и понять, стоит ли обращаться в банк или какой лучше выбрать.

Формула, по которой производится расчет на аннуитетный платеж такова:

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X — аннуитетный платеж;

S — сумма кредита;

p — 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ — в степени;

m — срок кредита, в месяцах.

Она достаточно сложная, поэтому такой вид кредитования гораздо легче просчитать через . Это сэкономит время, а также позволяет надежно и грамотно произвести расчет бюджета, спланировать все свои траты и минимизировать степень риска при кредитовании. Ведь очень часто случается такое, что кредит берется на 20 лет, а сумма в итоге выплачивается в течение 30 и более. Это свидетельствует о том, что банк-заемщик некомпетентный и недобросовестный.

Данные для ипотеки

Ипотечный калькулятор предназначен для абсолютно индивидуального способа произвести расчет даже на 20 лет. Это доступно как для концерна Сбербанк, так и для менее крупных компаний. В любом сервисе вносятся необходимые данные о клиенте, что затем и повлияет на конечную сумму и сроки. В их числе:

• величина кредита в денежном эквиваленте;
• размер первоначального взноса;
• ежемесячный платеж;
• предполагаемая банковская ставка;
• срок ипотеки.

Однако, стоит помнить о том, что ипотечный калькулятор дает только предполагаемые, а не точные данные. Это приблизительная сумма и сроки ее выплаты. Не стоит думать, что она будет такой же, как и в банке.

Сервис в интернете

Любой онлайн-сервис очень комфортный и доступный. Стоит просто зайти на сайт любого банка или другие подобные места, например, Сбербанк имеет очень много таких интернет-порталов. Здесь можно, не выходя из квартиры, произвести расчет того, насколько кредит будет выгодным и долгосрочным. Это может быть срок в 20 лет или более. Существует очень много таких порталов, где легко и просто узнать все интересующие цифры об ипотеке.

На любом официальном сайте, например, Сбербанк, можно получить консультацию по тому, какой ипотечный взнос станет наилучшим и самым выгодным вариантом, о проводимых акциях и прочих деталях работы.

Также в интернете можно проконсультироваться со специалистами о преимуществах и недостатках такого типа кредитования и получить ответы на все вопросы.

Подобные сервисы направлены на максимальный комфорт и выгоду клиентов. Они предоставляют все необходимые данные, расчет суммы. Это гораздо упрощает всю процедуру и приближает ее к тому, кто берет ипотеку.

Показатель эффективной процентной ставки является тем исходным параметром, который и скажет о величине предложения. Он показывает сумму всех выплат. Здесь учитывается каждый ежемесячный платеж на 20 лет или больше. Это позволяет клиенту определиться со своим выбором и распланировать все расходы.

Факторы определения суммы

Ипотечный калькулятор зависит от ряда важных факторов, которые необходимо обязательно учесть. Стоимость ипотеки в каждом отдельно взятом банке рассчитывается исходя из: процентной ставки, возможных комиссий, размера первоначального взноса.

Эта сумма учитывает также и налоговый платеж, прочие растраты. Таким образом, достаточно просто теперь при помощи математических формул, занесенных в калькулятор, просчитать стоимость кредита и его расчет, выявить максимально выгодное предложение. Это легко и доступно, а также абсолютно выгодно для клиентов.

Все крупные банки, включая Сбербанк, Банк Москвы и прочие, предлагают своим клиентам такую услугу, а также профессиональную консультацию по суммам платежей. Можно ознакомиться сразу со многими предложениями и получить ответы на все свои вопросы.

Выгодные предложения

Долгосрочная ипотека является хоть и обременительной, но очень выгодной для клиентов. Кредитование на 20 лет позволяет самостоятельно выбрать наиболее подходящую программу для того, чтобы погасить необходимую стоимость. Это очень серьезный вид ипотеки, который требует неукоснительного соблюдения некоторых правил.

Ипотека, которая взята на 20 лет, предполагает оформление страхового полиса и соблюдения всех условий платежей от банка. Это может быть крупный кредитор — Сбербанк — или менее большой и популярный. Долгосрочные выплаты накладывают на клиентов определенную серьезную ответственность.

В любом случае калькулятор является простым и грамотным способом произвести расчет платежа и его стоимости, выгодности предложения и определения для себя банка-кредитора. Например, или прочие. Это прекрасный современный метод, который уже помог многим.

Способы расчета процентной ставки по Вашему ипотечному кредиту

1. Равномерное погашение ипотечного кредита с уплатой процентов на остаток задолженности.

Этот вариант напоминает регулярное снятие процентов с банковского вклада. Здесь разницы между сложными и простыми процентами нет. Для удобства будем считать, что проценты выплачиваются ежегодно. При ежемесячных выплатах принципиальных отличий не будет.

К концу первого года Вы возвратите в банк:

10.000 $ = 5000 $ (1/10 от суммы кредита) + 5000 $ (10 % годовых), и сумма долга уменьшается до 45.000 $ .

В конце второго года платим:

9500 $ = 5000 $ (1/10 от суммы кредита) + 4500 $ (10 % годовых).

Сумма долга – 40.500 $ и т. д.

Общая сумма платежей по кредиту будет снижаться каждый год и в конце кредитного срока мы бы отдали всего 5500 $ (последние 5000 $ + 500 $ процентов).

Расчет ведется по формулам:

S n =n*(S/n+r*S)+r*S*(n-1)/2 ;

S i = (S+r*S*(n+1-i))/n,

где S n – общая сумма выплат;

S – сумма кредита;

n – число лет, на которые выдан кредит;

r – ставка по кредиту;

S i – сумма выплат в i-ый год.

2. Вариант, когда Вы переплачиваете в два раза.

Если заемщик неграмотный, то банк может предложить в течении всего срока платить проценты на всю сумму ипотечного кредита.

Например, берем все проценты за 10 лет + сумма основного долга: 50000 $ + (0,1*50000 долл.)*10 = 100.000 $. Затем делим эту сумму на 10 лет — выходит по 10.000 в год.

Общая формула:

S i = /n.

3. Сложный вариант, но честный.

Вернемся к понятию дисконтирования для того, чтобы понять, какие суммы денег выплачиваются при равных регулярных платежах, ведь все выплаты по кредиту разделены временем, и складывать их не корректно. Гораздо правильнее рассчитать суммарную стоимость всех выплат, а потом подставить сумму ипотечного кредита в формулу и определить сумму разового платежа.

Пусть выплаты по кредиту составляют в год А рублей на протяжении n лет при годовой процентной ставке r. А/(1+r) — дисконтированная выплата в конце 1-го года. А/(1+r)2 — дисконтированная выплата 2-го года и т. д. В итоге получаем геометрическую прогрессию с 1-ым членом А/(1+r), а знаменатель равен 1/(1+r).

Первоначальная сумма ипотечного кредита составит:

S = A *(1+ r ) n * r

Поделив величину кредита (например, 50.000 $) на аннулитетный множитель (1+r)n*r, мы получим сумму Вашего разового платежа.

Данный аннулитетный множитель зависит от числа периодов и процентной ставки (есть в специальных таблицах). Для срока 10 лет и 10% ставки он равен 6,144567. Значит годовой платеж для 50.000 $ составит: 50000/6.144567 = 8137 $. Эта сумма уже включает в себя проценты и сумму постепенного погашения основного кредита. Каждый год доля процентов будет снижаться.

При таком варианте общая сумма выплат по кредиту за 10 лет будет больше, чем в первом случае: 81370 $. Но при такой схеме выплаты по ипотечному кредиту смещены к концу срока.

4. Привлекательный вариант.

Некоторые банки работают по этому варианту и устанавливают для заемщика определенную сумму для регулярных отчислений на погашение кредита, а проценты начисляются на оставшуюся сумму.

Пример: Сумма кредита 20.000 $. В течении 9 лет заемщик погашает по 1500 $ + проценты на остаток, а в 10-й год платит оставшиеся 6500 $ + годовые % по ним.

Общая формула:

S = A + r *(S — A * x *(i -1)),

где А – установленная сумма отчислений.

При таком погашении кредита сумма выплат будет больше, чем в первом и третьем вариантах, но банк принимает на себя все риски не возврата и роста инфляции. Сумма, погашение которой отложено, обесценится сильнее, чем при равномерных выплатах.

Приветствуем! Сегодня пойдет речь о том, как рассчитать ипотеку самому. Как рассчитать платеж по ипотеке опираясь на простые математические операции, Можно ли посчитать ипотеку самостоятельно или надо обязательно обращаться в отделение банка, а также что нужно знать расчета ипотеки? Обо всем этом узнаем далее.

Рано или поздно перед молодыми семьями встает вопрос о приобретении собственного жилья. Но где взять необходимую сумму, чтобы купить заветные квадратные метры? К счастью, банки сегодня предлагают ипотеку — долгосрочный кредит под залог имущества. Жилье в этом случае выступает как страхование на случай, если заемщик не будет иметь возможности выплачивать ипотеку.

Необходимо правильно рассчитать ипотеку, чтобы иметь представление, с чем вам придется жить довольно продолжительное время. Правильно рассчитать сумму можно в банке, либо, используя онлайн калькулятор ипотеки. Или в exel, самому рассчитать ипотеку не обращаясь дополнительно к специалисту.

Расчет платежа по ипотеке производится исходя из нескольких факторов.

Стоимость жилья

Именно от этой суммы будет зависеть, на какой срок и по какой процентной ставке вам рассчитают и оформят ипотеку. Чем выше стоимость квартиры, тем больше будет ежемесячный платеж.

Первоначальный взнос

Сумма, которая у вас уже имеется, будет составлять первоначальный взнос. Обычно это определенный минимум, установленный банком, например, 20 процентов от общей стоимости жилплощади. Чем больше вы имеете сумму первоначального взноса, тем меньшую выплату выдаст банк, следовательно, переплата будет невысокая.

Более подробно том, что такое и как его обойти вы узнаете из прошлой статьи.

Срок

Это есть время, за которое вы собираетесь рассчитаться. От одного до трех лет — минимальный срок выплаты по ипотеке. Срок оформления кредита до тридцати лет является максимальным. Чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платеж. Граждане со средним достатком оформляются на 10, 15, 20 и на 25 лет.

Платёжеспособность

Важно учитывать ваш совокупный ежемесячный доход, из которого будет формироваться выплата за жилье. Чем больше размер ежемесячного взноса, тем меньшую сумму вам могут одобрить. Не стоит забывать, что кредит должен занимать около 40-60 процентов вашего дохода. От способности заемщика платить зависит ежемесячный платеж по ипотеке.

Подробнее о том, какая нужна вы можете узнать из прошлой статьи.

Процентная ставка по кредиту

От этого показателя напрямую зависит, сколько платить в месяц за ипотеку. Банк может установить фиксированную ставку, то есть одна и та же процентная ставка на протяжении всего периода кредитования.

Преимущество такой ставки заключается в том, что заемщик в курсе своего ежемесячного платежа при длительном сроке кредитовании. Минимум рисков при возможности рассчитывать свои доходы и расходы.

Процентная ставка может быть плавающей, состоящей из постоянной и переменной. Постоянная ставка в таких случаях является неизменной на весь период кредита, а плавающая составляющая, соответственно, меняется при определенных условиях, прописанных в кредитном договоре, учитывая рублевый индекс моспрайм (Mosprime), который устанавливает Центробанк в зависимости от экономической ситуации в стране.

Обычно такая ставка на несколько позиций ниже фиксированной, но недостаток в том, что заемщик до конца не знает, какова будет переплата по ипотеке, полностью зависит от стабильности банка. Таким образом, банки страхуются от инфляции и других экономических катаклизмов.

Актуальный минимальный и максимальный вы можете узнать тут.

Тип платежа

Платежи по ипотеке тоже могут быть разными, учитывая ваши индивидуальные возможности погашения кредита. При оформлении ипотечного займа составляется график платежей, согласно которому вы платите за приобретенное имущество. Существует две разновидности платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Аннуитетный платеж заключается в том, что вы платите одну и ту же сумму ежемесячно. Удобство заключается в фиксированной выплате, но основной платеж идет на погашение процентов по займу. Поэтому ипотека выплачивается долго.

Дифференцированный платеж предполагает ежемесячную выплату в счет погашения основного долга, поэтому в начале периода выплаты высокие и нестабильные. Необходимо каждый месяц уточнять размер ипотечного взноса. Ежемесячно на остаток основного долга начисляются проценты. Переплата в данном случае будет снижаться, чем при аннуитетном виде платежа.

Для ясности приведем пример, как самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке. Иван и Алексей оформили ипотеку на 10 лет в размере 1 миллиона рублей. Иван выбрал аннуитетный платеж на десять лет. При 16 процентах годовых ежемесячный платеж составит 16 751, 31 рубль. Общая выплата составит 2 010157,46 рубля. Переплата по ипотеке составит 1 010157, 46 рубля.

Алексей оформил дифференцированный платеж. При этом платеже необходимо рассчитать первую основную часть: 1 000 000 руб./ 120 мес. = 8 333,34 руб. Теперь считаем проценты: 1 000 000 руб. *16 процентов/12 = 13 333, 33 рубля. Таким образом, платеж за первый месяц составит 8 333,34 + 13 333,33= 21 666,67 рубля.

Исходя из первого месяца выплаты, высчитаем взнос за второй месяц. (1 000 000 – 8 333,34)*16 процентов/12=13222,22 рубля. Платеж уменьшился, хотя незначительно. Чтобы рассчитать переплату по данному виду платежа необходимо сложить все ежемесячные платежи и вычесть из них сумму кредита. В нашем случае общая стоимость кредита будет 1 806666, 67 рубля, то есть переплата составит 806666,67 рубля. Это не так много по сравнению с аннуитетным платежом.

Как правильно рассчитать ипотеку на 20 лет при тех же условиях? При аннуитетном платеже ежемесячно нужно выплачивать 13 912, 56 рублей, выплата по кредиту составит 3 339014,4 рублей, переплата процентов будет 2 339014,4 рублей.

При дифференцированном платеже на двадцать лет в первый месяц отдаем 17 500 руб. За второй месяц выплата будет 17 444,44 рубля. Общая стоимость ипотеки — 260 6666,67 рублей, сумма процентов составит 1 606666,67 рублей. Расчет платежа по ипотеке на двадцать пять лет на сумму ипотеки в 1 млн рублей рассчитывается по такому же принципу, что описан выше.

Исходя из приведенных примеров видно, что при долгосрочном кредитовании сумма ежемесячного платежа невысокая, но наблюдается ощутимая переплата в несколько раз. Первые месяцы при дифференцированном платеже выплаченные суммы высокие, но преимуществом является небольшая переплата по кредитному продукту, чем при стабильном фиксированном аннуитетном платеже. Пример расчета показывает, что виды платежей по ипотеке имеют существенную роль.

Как рассчитать самостоятельно

• Самостоятельно рассчитать по формуле (смотрите на рисунке). Способ на любителя. Ипотечные платежи будут достоверными, но требуется время и определенные математические навыки. Гораздо проще забить эти формулы в
• Для расчета платежа по ипотеке можно воспользоваться кредитным калькулятором в форме exel. Необходимо скачать программу на свое мультимедийное устройство и самостоятельно рассчитывать выплату, а также возможные комбинации при досрочном погашении. График платежей также может редактироваться. Высчитывать ипотеку в exel удобно. Программа учитывает все параметры, даже такие как високосные года. Точность в exel довольно высокая, многие банки используют эту программу и рассчитывают кредит для клиентов. можно прямо у нас на сайте.
• Большой популярностью пользуются онлайн калькуляторы ипотеки. Можно использовать , который даст точный расчет, учитывая параметры, которые вы отметили – тип платежа, процентная ставка, сумма кредита, наличие материнского капитала, сроки кредитования. Калькулятор рассчитывает как дифференцированный, так и аннуитетный платеж, делает перерасчет при досрочном гашении.

Калькулятор ипотеки онлайн или в exel даст вам реальное представление о займе, о том размере дохода, что вам нужно подтвердить и о той переплате, что у вас в итоге будет.

Как снизить платеж

Каждый заемщик задается вопросом, как уменьшить платеж по ипотеке? Существует ряд способов:

• замена видов платежей — аннуитетного на дифференцированный, при которой постепенно ежемесячный платеж снижается.
• Еще один способ уменьшить ежемесячный взнос – это продление срока ипотеки, но при этом намного увеличится переплата общей суммы.
• Увеличение первого взноса. Это влияет на тело кредита. Чем оно больше, тем больше платеж.
• Снизить процент. Это значительно может повлиять на размер платежа. О том, можно узнать здесь.

Не следует нарушать условия кредитования во избежание штрафных санкций, иначе погашение ипотеки превратится в непосильную ношу.

Дополнительные параметры

При подписании ипотечного договора стоит обговорить с банком вопросы страхования. Если на вас распространяется льготная процентная ставка, то банк при расчете ипотеки обязывает осуществить страхование жизни и имущества, если же вы отказываетесь от этой услуги, то кредитная организация имеет право повысить процентную ставку, чтобы компенсировать все риски. Страхование предусматривает ежегодные взносы по определенному графику.

Чтобы избежать дополнительных комиссий при оформлении ипотеки, при обналичивании суммы или при обслуживании кредита, стоит более внимательно отнестись к выбору банка. Как правило, государственные, лицензированные организации не взимают за свои услуги дополнительную плату. Первый платеж по ипотеке необходимо вносить согласно графику выплаты. Это может быть текущий месяц оформления, либо следующий месяц.

После того как вы внесли последний платеж по ипотеке, необходимо обязательно взять с кредитной организации подтверждающий документ о завершении обязательств по выплате. Затем следует процедура снятия обременения с жилья в государственных органах. Только после этих операций можно считать, что вы произвели полное погашение ипотеки.

Заключение

Расчет ипотеки процедура нетрудная, если вы обладаете исходными данными. С помощью современных компьютерных технологий вы без усилий сможете как рассчитать ежемесячный платеж, так и предположить всевозможные операции с формами расчета.

При всем многообразии ипотечных продуктов стоит подходить к этому вопросу основательно, подбирая кредит именно под себя, учитывая все нюансы. Несмотря на то, что ипотека дает высокую нагрузку на семейный кошелек, она дает реальную возможность приобрести собственное жилье, а не платить те же деньги за аренду.

Если вы решили взять ипотеку на квартиру, но у вас нет времени на анализ предложений среди большого количества банков, рекомендуем наш сервис « », который позволит взять выгодный ипотечный кредит с помощью наших партнеров без похода в банк.

Получилось ли сделать расчет? Просьба отписаться в комментариях. Если все ок, нажмите на кнопки соцсетей под постом, пожалуйста.